A Reforma Tributária deixou de ser um assunto distante e passou a impactar diretamente o mercado imobiliário. Com a criação do IBS e da CBS, a locação de imóveis passa a integrar oficialmente a lógica do novo IVA brasileiro.
Mas afinal, quem realmente será impactado?
Quem passa a pagar IBS e CBS na locação?
Para PESSOA FÍSICA, a regra exige atenção.
A tributação ocorre quando houver atividade imobiliária relevante, considerando dois critérios combinados:
• Possuir 4 ou mais imóveis destinados à locação
IMPORTANTE: Se você como proprietário atingir o teto de R$288 mil de receita, você automaticamente entra na regra de PAGAMENTO DO IMPOSTO, independentemente do número de imóveis.
• Ultrapassar R$ 240 mil de receita anual com aluguéis no ano anterior
Já para PESSOA JURÍDICA a regra é diferente. Empresas e holdings patrimoniais sempre estarão sujeitas ao IBS e à CBS, independentemente do valor recebido.
Quando começa a valer?
A implementação será gradual.
2026 será um período de transição e testes. A cobrança efetiva ocorrerá a partir de 2027, respeitando as regras de transição previstas na legislação.
Isso significa que o mercado terá um período de adaptação, mas o planejamento desde já é essencial.
Como o imposto será calculado?
O imposto incide sobre o valor efetivamente recebido, considerando a data do pagamento do aluguel.
O novo modelo também permite o aproveitamento de créditos tributários. Despesas relacionadas à manutenção do imóvel e serviços ligados à atividade podem gerar compensação, desde que corretamente documentadas em notas fiscais dos prestadores que farão esse serviço.
Exemplo 1 – Aluguel residencial de R$ 500
No caso de locação residencial permanente, existe o chamado Redutor Social.
Ele permite deduzir até R$ 600 por imóvel da base de cálculo.
Se o aluguel for de R$ 500:
Base de cálculo = 500 menos 600
Resultado = zero
Neste caso, não há imposto a pagar.
Exemplo 2 – Aluguel residencial de R$ 1.500
Base de cálculo = 1.500 menos 600
Base final = 900
Aplicando a alíquota estimada de 8,4%:
900 × 8,4% = R$ 75,60 de imposto
Exemplo 3 – Aluguel residencial de R$ 3.000
Base de cálculo = 3.000 menos 600
Base final = 2.400
2.400 × 8,4% = R$ 201,60 de imposto
Exemplo 4 – Locação por temporada de R$ 1.000
Na locação por temporada não se aplica o Redutor Social.
Aplicando a alíquota estimada de 16,8%:
1.000 × 16,8% = R$ 168 de imposto
O que é o Redutor Social e como ele funciona na prática?
O Redutor Social é um benefício aplicado exclusivamente à locação residencial permanente.
Ele permite descontar até R$ 600 por imóvel da base de cálculo do imposto antes de aplicar a alíquota de 8,4%.
Ou seja, o imposto não incide sobre o valor total do aluguel, mas sobre o valor do aluguel menos esse redutor.
Vamos aos exemplos práticos:
Exemplo 1 – Aluguel de R$ 500
Base de cálculo:
500 – 600 = 0
Como a base zera, não há imposto a pagar.
Esse é o principal objetivo do Redutor Social: proteger aluguéis de menor valor.
Exemplo 2 – Aluguel de R$ 1.500
Base de cálculo:
1.500 – 600 = 900
Aplicando a alíquota estimada de 8,4%:
900 × 8,4% = R$ 75,60 de imposto
Exemplo 3 – Aluguel de R$ 3.000
Base de cálculo:
3.000 – 600 = 2.400
Aplicando 8,4%:
2.400 × 8,4% = R$ 201,60 de imposto
Importante entender
O Redutor Social não reduz a alíquota.
Ele reduz a base sobre a qual o imposto é calculado.
Isso faz diferença principalmente para aluguéis mais baixos, onde o impacto pode ser nulo ou significativamente menor.
O que isso muda na prática?
A principal mudança é estrutural.
A Reforma estimula formalização, organização contratual e maior controle financeiro. Contratos precisam ser claros quanto à composição do valor e eventual incidência tributária.
Para proprietários que atuam como investidores imobiliários, o planejamento patrimonial passa a ser ainda mais relevante.
Nosso compromisso com informação e preparo
Recentemente promovemos um treinamento interno conduzido pelo nosso gestor de Pré Atendimento e Captação, Thiago Silva, com a participação do advogado Rafael Amaral, que trouxe uma análise jurídica aprofundada sobre o tema.
Nosso objetivo foi preparar a equipe para orientar proprietários com segurança técnica e clareza prática.
Porque em um cenário de mudança tributária, informação bem interpretada é o que protege decisões.
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