A Reforma Tributária já começou a mudar a forma como o Brasil tributa o consumo e o mercado imobiliário também entra nessa transição.

Para quem tem imóvel alugado, a principal dúvida é simples:

Vou pagar mais imposto sobre o aluguel?

A resposta depende do perfil de cada proprietário.

Nem toda pessoa física que recebe aluguel será automaticamente contribuinte do IBS e da CBS. Existem critérios específicos para esse enquadramento.

Por isso, antes de fazer contas ou tomar decisões, é importante entender uma diferença:

Imposto de Renda sobre aluguel e Reforma Tributária são assuntos diferentes.

Neste artigo, vamos explicar o que muda e o que proprietários precisam acompanhar.

Este conteúdo é informativo e não substitui orientação contábil ou jurídica individual.

O que muda com a Reforma Tributária?

A Reforma Tributária criou dois novos tributos:

CBS — Contribuição sobre Bens e Serviços
IBS — Imposto sobre Bens e Serviços

Eles substituem gradualmente tributos atuais ao longo de um período de transição.

As operações com imóveis, incluindo locação, também passaram a ter regras específicas.

Todo proprietário que recebe aluguel vai pagar IBS e CBS?

Não.

Para pessoas físicas, a legislação estabelece critérios próprios.

No caso da locação de imóveis, o enquadramento no regime regular considera, entre outros pontos:

• receita anual de locação acima do limite previsto em lei;
• quantidade de imóveis envolvidos nas operações.

Na regra atualmente prevista, a análise considera receita superior a R$ 240 mil por ano e mais de três imóveis distintos.

Ou seja: não basta olhar apenas para o valor recebido ou para a quantidade de imóveis isoladamente.

E quem tem poucos imóveis?

Para pequenos proprietários, o impacto direto do IBS e da CBS tende a ser mais limitado.

Mesmo assim, é importante acompanhar:

• quantidade de imóveis alugados;
• receita anual;
• contratos;
• mudanças na regulamentação;
• organização documental;
• orientação contábil.

Quem aumenta a carteira de imóveis ou a receita ao longo do tempo pode mudar de enquadramento.

Como funciona a tributação do aluguel?

A locação de imóveis recebeu tratamento específico na Reforma Tributária.

A legislação prevê uma redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS aplicáveis à locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis.

Isso não significa imposto de 70%.

Significa que a alíquota aplicada à locação terá redução em relação à alíquota padrão do sistema.

O valor efetivo dependerá das regras vigentes e da situação de cada contribuinte.

Existe benefício para aluguel residencial?

Sim.

A legislação criou um redutor social para locações residenciais.

Para contribuintes sujeitos ao regime regular, pode ser deduzido da base de cálculo um valor mensal por imóvel residencial, conforme previsto em lei.

Na prática, isso reduz a base sobre a qual IBS e CBS serão calculados.

Por isso, não é correto simplesmente pegar o valor do aluguel e aplicar uma alíquota sem considerar as regras específicas.

Reforma Tributária muda o Imposto de Renda do aluguel?

Não diretamente.

O Imposto de Renda sobre os rendimentos de aluguel continua sendo uma questão separada.

Isso significa que o proprietário precisa entender duas frentes:

• tributação da renda recebida;
• eventual incidência de IBS e CBS.

Misturar essas duas coisas pode gerar muita confusão.

E quem recebe aluguel por empresa?

Para pessoas jurídicas, a análise é diferente.

Regime tributário, estrutura da empresa, créditos, despesas e patrimônio podem alterar bastante o resultado.

Por isso, proprietários com vários imóveis, holdings ou estruturas empresariais devem analisar o impacto com o contador.

A Reforma Tributária, por si só, não significa que passar imóveis para uma empresa seja automaticamente melhor.

2026 já é o ano da cobrança definitiva?

Não.

A implementação acontece de forma gradual.

2026 faz parte do período de transição para o novo sistema, e as mudanças continuam nos próximos anos.

Por isso, o cenário deve ser acompanhado ao longo do tempo.

A emissão de documentos fiscais também muda?

Sim.

A Reforma Tributária também traz mudanças em processos e obrigações fiscais.

A Receita Federal já trabalha com novos modelos de documentos fiscais relacionados às operações de locação.

Isso reforça a importância de manter contratos, valores e informações bem organizados.

O aluguel vai ficar mais caro?

Não existe uma resposta única.

O valor do aluguel continua sendo influenciado por fatores como:

• localização;
• oferta e procura;
• conservação do imóvel;
• condomínio;
• inflação;
• mercado local.

A tributação pode impactar algumas operações, principalmente para proprietários enquadrados no novo regime, mas não é correto afirmar que todos os aluguéis aumentarão por causa da Reforma Tributária.

O que o proprietário deve fazer agora?

O principal é não tomar decisões com base em manchetes ou cálculos genéricos.

Vale organizar:

• quantidade de imóveis;
• receita mensal e anual;
• contratos;
• despesas;
• comprovantes;
• documentos da locação.

Se você se aproxima dos critérios de enquadramento, o ideal é conversar com um contador para avaliar o caso concreto.

Informação também faz parte de uma boa administração

A Reforma Tributária mostra como a gestão imobiliária está cada vez mais ligada à organização das informações.

Uma administração profissional não substitui a orientação tributária, mas ajuda o proprietário a manter contratos, recebimentos e documentos em ordem.

Na Fuhro Souto, acompanhamos as mudanças que impactam o mercado imobiliário para manter proprietários informados e preparados.

Reforma Tributária: entender antes de decidir

Para a maioria dos proprietários, a principal recomendação é simples:

entenda primeiro em qual cenário você se enquadra.

Quantidade de imóveis, receita e tipo de locação fazem diferença.

O sistema ainda está em transição, e acompanhar as mudanças com informação é o melhor caminho para tomar decisões com segurança.

Fuhro Souto. Sempre Contigo.

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FAQ — Reforma Tributária e aluguel de imóveis

Todo proprietário que recebe aluguel vai pagar IBS e CBS?

Não. O enquadramento depende de critérios específicos previstos na legislação.

Qual é o limite para pessoa física?

Na regra atual, a análise considera receita anual acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis distintos.

Quem tem apenas um imóvel alugado será tributado pelo IBS e CBS?

Na regra geral, apenas um imóvel não atende ao critério de quantidade previsto para esse enquadramento.

IBS e CBS substituem o Imposto de Renda?

Não. São tributos diferentes.

Existe redução para aluguel de imóveis?

Sim. A legislação prevê redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS aplicáveis à locação.

Existe benefício para aluguel residencial?

Sim. Existe um redutor social para determinadas locações residenciais sujeitas ao regime regular.

A Reforma Tributária já está totalmente em vigor?

Não. A implementação é gradual e acontece ao longo de um período de transição.

Preciso abrir empresa por causa da Reforma Tributária?

Não necessariamente. Essa decisão depende do patrimônio, renda, estrutura e planejamento de cada proprietário.

A imobiliária pode calcular meu imposto?

A imobiliária pode fornecer informações da locação, mas o enquadramento tributário deve ser analisado por contador ou profissional especializado.