A Reforma Tributária é um dos temas mais quentes do momento e, quando o assunto toca no mercado imobiliário, acende-se um sinal de alerta. Afinal, qualquer alteração na carga tributária pode impactar diretamente a rentabilidade de quem investe e o custo de vida de quem mora de aluguel.
Com a regulamentação das novas leis avançando para 2025, uma dúvida central permanece: quem vai pagar a conta do imposto sobre o aluguel?
Neste artigo, desmistificamos o impacto do novo sistema (IVA Dual) nos contratos de locação e explicamos a diferença crucial entre Pessoas Físicas e Jurídicas.
Quem ficará isento
Quem tiver até 3 imóveis alugados, qualquer que seja o valor do aluguel.
Quem tem 4 ou mais imóveis, mas cuja renda anual com aluguéis não ultrapasse R$ 240 mil.
Pequenos locadores como aposentados que alugam 1 ou 2 imóveis, que seguem fora da tributação adicional.
Ou seja: a nova tributação mira especialmente quem possui muitos imóveis e gera receita elevada com aluguéis algo mais próximo de uma atividade empresarial do que de renda extra pontual. Quem tiver até 3 imóveis alugados, qualquer que seja o valor do aluguel.
Quem deve começar a pagar e quando
Se um proprietário tiver 4 ou mais imóveis e ultrapassar os R$ 240 mil de receita anual, ele será tributado durante todo o ano seguinte.
Por exemplo: Recebeu R$ 260 mil em 2025 → será contribuinte em 2026 (mesmo que a renda diminua em 2026).
Em 2026, como é ano de testes, o contribuinte declara, mas não paga.
Se mantido o padrão de receita, a partir de 2027, passa a pagar uma alíquota reduzida.
Há também a “regra mensal”: mesmo sem ultrapassar o limite anual, caso receba mais de R$ 24 mil em um mês, e tenha 4 ou mais imóveis , será tributado apenas naquele mês.
Por exemplo: Recebeu R$ 24,1 mil em junho de 2026 → contribuinte em junho.
Se em julho voltar abaixo, não recolhe em julho.
Como vai funcionar o cálculo do imposto
- O tributo será calculado com base na data do pagamento do aluguel e não pela emissão de recibo ou nota fiscal.
- Aluguéis adiantados ou garantias tratadas como caução precisam ser bem registradas, pois concentrar pagamentos pode disparar o gatilho tributário no mês errado.
- A fiscalização deve ser reforçada com cruzamento de dados bancários e transações via Pix, vai ficar mais difícil manter aluguéis “por fora”.
Além disso, a reforma cria a possibilidade de usar créditos tributários: gastos com manutenção, administração, limpeza, entre outros desde que exista comprovação via documentos.
Incentivo à formalização e impactos para contratos
Para que tudo funcione direitinho, contratos de locação terão que ser revisados: o valor do aluguel deverá estar separado do valor do imposto, e o documento precisa deixar claro se o tributo será repassado ao inquilino.
Na prática, a reforma incentiva declaradamente a formalização das locações, diminuindo informalidade e permitindo mais transparência. Mas, por outro lado, exige gestão cuidadosa de contratos, recibos e documentação contábil.
